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フラット35のメリット・デメリット

2016.11.24

今回は『フラット35』についてご紹介していきたいと思います。

フラット35って?

まず、『フラット35』について簡単に説明していきます。『フラット35』は銀行などが「住宅金融支援機構」と提携して提供している住宅ローンの商品のことです。名前の通り、35年間金利が固定になっているので月々の返済金額が一定額となっています。また、「住宅金融支援機構」と提携している銀行であれば取扱うことが可能で複数の窓口が存在します。通常の銀行ローンだと口座の無い銀行で住宅ローンを組むには、新たに住宅ローンを組む銀行に口座を開設する必要がありますが、『フラット35』では既存の口座を利用し住宅ローンを組むことも可能です。※金融機関により異なりますので窓口にてご確認ください。

フラット35のメリットは?

『フラット35』のメリットは次のようになります。

 

■月々の支払いが変動するリスクがなく将来の支払いスケジュールが明確

■住宅ローン審査が民間金融機関の住宅ローンに比べ比較的条件が緩く申込みしやすい

■団信(団体信用生命保険)に加入できない人でも住宅ローンを借入することができる

■繰上返済の手数料がかからない

『フラット35』の代表的なメリットとして挙がるのは支払いが定額な点です。変動金利の場合、半年ごとに金利の見直しが行われるので借入期間の中で返済金額が変動してします。金利が下がり返済金額が減ったときは良いですが、金利が上がった場合、思いがけず支払金額が増加してしまうリスクがあります。しかし、『フラット35』では借入開始時の金利で35年間固定金利になるので将来的な支払いが明確になります。これから発生する子供の教育費や夫婦の老後のための貯蓄など将来設計が行いやすく安心です。また、民間の金融機関の住宅ローンに比べ審査条件が比較的緩い点もメリットといえます。民間の住宅ローンの審査を行う場合の条件には「職種」や「勤務形態」、「年収」などの様々な条件がありますが、『フラット35』では返済比率の規定を満たしていれば基本的には勤続年数が数か月の人でも審査を受けることができます。また、民間の金融機関では「団信(団体信用生命保険)」の加入が必須となるので健康に不安がある人の場合、住宅ローンを借りることができません。『フラット35』では、「団信(団体信用生命保険)」が任意となっているため健康に不安のある人でも住宅ローンを組むことができます。住宅ローンの繰上返済を行うときに手数料が無料な点も魅力と言えます。

フラット35のデメリットは?

次に『フラット35』のデメリットについて見ていきます。

 

■変動金利に比べ金利が高い

■住宅金融支援機構独自の基準を満たす必要がある

■諸費用は借りることができない

■団信(団体信用生命保険)に加入する場合、別途費用が発生する

■繰上返済の最低金額がWEBは「10万円」、金融窓口では「100万円」から可能

『フラット35』のデメリットとして考えられるのは変動金利に比べ適用される金利が高くなってしまう点です。変動金利は半年ごとに金利の見直しが行われることもあり金利が低く設定されているので、35年間定額の固定金利となる『フラット35』は変動金利と比べると金利が高く見えてしまいます。また、『フラット35』には建物に対する条件として住宅金融支援機構の定める技術基準があり、基準を満たしていることを証明する「適合証明書」を取得する必要があります。「適合証明書」を取得するためには、検査機関に依頼して建物を検査してもらうので別途費用が発生します。民間の金融機関では住宅購入のときに発生する登記費用や仲介手数料などの「諸費用」と呼ばれるものを合わせた総額を借入することが可能なケースがほとんどですが、『フラット35』では「諸費用」を借りることができません。一般的に諸費用は物件価格(建物費用+土地代金)の1割と言われているため、仮に2,500万円の物件価格のものであればおよそ250万円の頭金を「諸費用」として必要とすることになります。もしも、頭金の用意ができない場合には「諸費用ローン」と呼ばれるもので諸費用分の金額を借りることもできるので安心いただければと思います。

※金融機関により異なりますので窓口にてご確認ください。

そして、もう1点理解しておきたいのが「団信(団体信用生命保険)」の加入のときには別途費用を負担する必要があることです。メリットのときに団信(団体信用生命保険)が任意とありましたが、やはり住宅ローンは高額で長期になります。そのため、多くの人が「団信(団体信用生命保険)」に加入するケースがほとんどです。加入する場合、フラット35では自身で費用を負担する必要がある点をよく理解しておきましょう。また、繰上返済を行うときにはWEBからは「10万円」、金融窓口では「100万円」からとある程度まとまった金額からでないと行うことができない点も理解しておきましょう。

おわりに・・・

いかがでしたでしょうか。フラット35の場合、一般の金融機関の住宅ローンとは異なる点も多々あります。デメリットもしっかり理解したうえで、メリットを活かしながら上手に住宅ローンを組みましょう。

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